Радмир Сиразтдинов: «На рынке вторичного жилья великое множество рисков»
Эксперты по недвижимости прогнозируют повышение процентной ставки и постепенное снижение ажиотажа. Однако покупать квартиру тем, кто ориентируется на долгосрочную перспективу, сейчас все равно стоит, считает коммерческий директор агентства недвижимости «Перспектива 24» Радмир Сиразтдинов. Больших рисков на рынке первичного жилья нет, отмечает эксперт, но самостоятельные покупки на вторичном рынке могут быть трудными, так как у большинства квартир есть обременение — ипотека и дети-собственники. Радмир Сиразтдинов рассказал, можно ли безопасно купить или продать квартиру без агентства и куда обращаться, чтобы приобрести жилье в другом городе.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
Радмир Сиразтдинов, коммерческий директор агентства недвижимости «Перспектива 24»
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Башкирии и России?
— Если назвать одним словом, то ажиотаж. Он начался, как только сняли антиковидные ограничения, где-то в июле 2020 года. Спрос неуклонно рос до июля этого года. Но ажиотаж понемногу затухает. Уфа была одним из лидеров в России по росту цен на жилье в 2020 году, в 2021 это было уже не так.
— Насколько, в среднем, выросли цены на жилье в Уфе?
— За последний год стоимость выросла примерно на треть, то есть на 33% усредненно. Элитное жилье выросло сильнее — на 50%, жилье эконом-класса, старый жилой фонд в непрестижных районах — на 20–25%. Сейчас цены в Уфе на историческом максимуме, но объем продаж жилья в новостройках из-за падения спроса в августе сократился примерно на 30%.
— То есть сейчас невыгодно покупать, выгодно продавать?
— Это зависит от целей и временных перспектив. Если вы зарабатываете на перепродаже квартир, то я был бы осторожен. Если же мы говорим о покупке квартиры для себя или для детей, то сейчас можно и нужно покупать, нет смысла ждать. Когда у вас горизонт планирования — 10–20 лет, небольшое падение цены, даже если оно произойдет, будет незаметно. В 2001 году квартиры стоили 200–400 тыс. руб., сегодня однокомнатная квартира стоит 4 млн руб.
— В ближайшие десять лет мы можем наблюдать такой же рост, какой наблюдаем последние десять лет?
— Вполне. Монетарная политика мягкая, и нет никаких предпосылок к тому, что она станет жесткой. В ближайшие полгода мы увидим сокращение спроса. Это объясняется движением процентной ставки. До июня 2020 года ставка каждый следующий месяц была ниже, чем в предыдущий, что вело к резкому увеличению денег на рынке. Сейчас обратная ситуация — Центробанк последовательно повышает ставку, и по мере повышения ажиотаж немного охлаждается.
— Какие сейчас условия по ипотеке? Менялись ли они в последнее время?
— Они ужесточались. Если раньше ставка по семейной ипотеке была 4,7%, то сейчас она 5,3%. Ставка по первичному жилью с господдержкой была ниже 6%, сейчас — 7%. Но, повторюсь, все зависит от горизонта планирования. Если вы берете квартиру для себя, для детей, для сдачи в аренду — покупать стоит. Жилье подешевеет на 10% за кв. м, если ставка взлетит еще на несколько процентов, но в итоге по ипотеке вы проиграете.
— Если мы говорим о покупке квартиры как инвестировании. Допустим, человек хочет приобрести квартиру в другом городе. Может ли он это сделать с помощью вашего агентства, находясь в Уфе?
— У нас есть данные нашего центра межрегиональных сделок и Росстата. И те, и другие говорят о следующем: явно наметились города оттока и притока. Инвестирование в недвижимость на средне-срочную и долгосрочную перспективу в притоковые города может быть гораздо более выгодным, чем инвестирование в собственные города. Притоковые города сегодня — это Москва и города Московской области, Санкт-Петербург, Краснодар, набирает популярность Казань. Оттоковые города — это промышленные, моногорода и вторые по численности в своем регионе, например, Стерлитамак, Магнитогорск, Набережные Челны. Уфа — притоковый город, но приток идет не из других регионов, а из других городов и сел Башкирии.
Выйти из полноэкранного режима
Развернуть на весь экран
— А если человек хочет купить ребенку квартиру в другом городе, ему нужно искать какое-то агентство, например, филиал вашего агентства в этом городе, или можно прийти к вам в Уфе?
— Вы можете обратиться в наше агентство «Перспектива 24» в Уфе. Через центр межрегиональных сделок вас передадут в любой город, где у нас есть филиалы, и квалифицированные агенты под контролем уфимских агентов будут подбирать вам квартиру. Мы создадим чат, в котором будете вы, уфимские риелторы и риелторы из города, где вы покупаете квартиру. В таком чате все прозрачно, все могут видеть, как идет работа, и вы можете быть спокойны насчет безопасности сделки. Это похоже на Макдоналдс — минимальный уровень сервиса будет вам гарантирован в любом городе, причем не только в России, но и в странах СНГ. Находясь в Уфе, вы можете купить квартиру в Минске или Баку.
— Какие могут быть сложности при покупке квартиры на вторичном рынке?
— Их великое множество. У профессионального риелтора, к которому вы обращаетесь, должна быть застрахована ответственность перед вами. Ни в коем случае нельзя допускать попадания денег в руки продавца до перехода к вам права собственности либо государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Безопасность и законность сделок с недвижимостью в нашей компании обеспечивает большой юридический департамент во главе с Алексеем Ниловым — независимым экспертом Минюста России по антикоррупционной экспертизе.
— Что нужно знать человеку, который хочет купить и продать квартиру, не прибегая к услугам агентства?
— Продать квартиру в миллионном городе несложно. Но вы можете необъективно оценить качество и стоимость вашего жилья, неправильно провести переговоры и, конечно, вы являетесь заведомо предвзятой стороной, в отличие от риелтора, который смотрит на ситуацию независимо. Большинство квартир сегодня продаются с обременением, так как 70% из них покупаются в ипотеку с участием материнского капитала. Когда вы продаете такую квартиру самостоятельно, есть риск, что покупатель, если у него тоже нет риелтора, испугается юридических сложностей и откажется. В случае срочной продажи вам придется значительно снизить цену на такую квартиру. Задача несколько облегчается, если в обремененной квартире нет детей-собственников. Но тогда банк должен быть тот же самый, в котором оформлялась ипотека. В ином случае без квалифицированного риелтора или даже юриста обойтись практически невозможно. Наши агенты еженедельно отчитываются в чате перед клиентами, что они сделали, чтобы продать их квартиру. Мы контролируем работу агентов через собственную службу качества и с помощью колл-трекинга: наши агенты знают, что мы слушаем все их разговоры с клиентами, чтобы исключить непрофессиональное поведение.
Что касается покупки, то здесь нет особых трудностей, если вы приобретаете жилье в новостройке у застройщика. Вы можете посмотреть отзывы на компанию в интернете, и, если у него нет никаких пятен в биографии, можно обойтись и без риелтора. Так как мы продаем каждую четвертую-пятую квартиру в Уфе, у нас есть большая база квартир на продажу. Из этой базы вы можете подобрать квартиру бесплатно. Но если вам нужно готовое вторичное жилье или вы хотите подобрать наилучшую квартиру по соотношению цена/качество, то услуга квалифицированного подбора окупит себя.
— На что ориентироваться при подборе агента?
— Лично я всегда предпочитаю большие сетевые структуры, так как это гарантия качества. Можно руководствовать отзывами на агентов. Например, у нас есть отзывы на агентов на нашем сайте, в 2Gis и на сервисе «Яндекс карты».
- «Guide День республики». Приложение №183 от 08.10.2021, стр. 26
За сколько продать квартиру на радмир рп, если у нее госка 250.000 руб
Смотря где квартира находится:
Южный — 900.000+
Арзамас — 950.000+
Бусаево — 650.000+
Лыткарино — 800.000+
Алексеевка — 9.000.000+
Армейское — 10.500.000+
Батырево — своя цена.
Простоквасино — 10.000.000+
Лесное- 35.000.000+
Рублёвка — 35.000.000+
Если что то не написал, отпиши мне. Я написал основные.
Рома БулгаковУченик (126) 3 года назад
Пацы скажите как продать кв
Максим ПортнягнУченик (136) 2 года назад
А насчёт Нижегородского?
Матвей ЯдлосьЗнаток (324) 1 год назад
рил? Если я в ауке на 14 сервере потратил 150к на кв в Бусаево, то я получается, могу ее перепродать за 650к+?
Смотря где, но можно и за 800к
Как купить/продать/обменять имущество (дом, квартиру, транспорт)
Ежедневно на всех серверах проекта проводят сотни и тысячи сделок по купле, продаже, обмену имуществом. Некоторые из них помогают быстро получить наличные, какие-то обменять ненужное на нужное, или наконец получить мечту, к которой так долго стремились (например, быструю машину или роскошный дом). Ниже мы разберем на общем примере, как каждый из этих функционалов работает.
Продажа имущества в гос. требует обязательного ввода пароля от аккаунта.
Как продать транспорт в гос.
Продажа транспорта в гос., будь то машина, мотоцикл, лодка или вертолет, производится через стандартное меню с ценой, равной половине гос. стоимости, отображенной в информации под капотом или в меню «F10 › Персонаж › Имущество».
Подходим к транспорту, который хотим продать, нажимаем «G», выбираем «Продать», в появившейся форме вводим пароль и жмем «Продать».
Сумма от продажи приходит на руки.
Цена продажи в гос. — 50% от базовой стоимости транспорта.
Расходы на тюнинг и модификации не учитываются.
Как продать транспорт другому игроку
Подходим к транспорту, который хотим продать, нажимаем «G» на покупателе, выбираем «Имущество › Продать машину», в появившейся форме вводим цену и жмем «Продать».
Будьте внимательны при указании цены, в случае Вашей ошибки (например, не дописали ноль), администрация не отменит сделку.
Как продать дом/квартиру в гос.
Находясь возле входной двери или внутри жилья, нажимаем «M › Меню дома/квартиры», выбираем «Продать», в появившейся форме вводим пароль от аккаунта и жмем «Продать».
Цена продажи в гос. — 50% от базовой стоимости жилья.
Расходы на расширение гаражных мест не учитываются.
Если внутри установлена мебель, то она так же будет продана в гос.
Сумма от продажи приходит на руки.
Как продать дом/квартиру другому игроку
Находясь возле входной двери или внутри жилья, нажимаем «G» на покупателе, выбираем «Имущество › Продать дом/квартиру» (зависит от вида жилья), в появившейся форме вводим цену и жмем «Продать».
Все средства на оплату налога жилья уходят продавцу.
Будьте внимательны при указании цены, в случае Вашей ошибки (например, не дописали ноль), администрация не отменит сделку.
Правилами проекта запрещено продавать имущество выше x3 от гос. стоимости, но можно учитывать расходы на расширение парковочных мест.
Как купить транспорт у другого игрока
Подходим к транспорту, который хотим купить, ждем, когда продавец отправить нам запрос по инструкции выше, проверяем информацию на соответствие (модель, гос. стоимость, тюнинг и наличие модификаций) и подтверждаем сделку кнопкой «Купить».
Деньги должны быть на руках у покупателя (оплата с карты недоступна).
Внимательно проверяйте информацию покупаемого транспорта, чтобы не быть обманутыми (например, когда вам подсовывают аналог без тюнинга).
Как купить дом/квартиру у другого игрока
Находясь возле входной двери или внутри жилья, ждем, когда продавец отправить нам запрос по инструкции выше, проверяем информацию на соответствие (парковочные места, класс и цену продажи) и подтверждаем сделку кнопкой «Купить».
Деньги должны быть на руках у покупателя (оплата с карты недоступна).
После продажи баланс жилья обнуляется (средства возвращаются продавцу), поэтому обязательно оплатите налог, иначе имущество слетит в гос.
Как обменяться имуществом
Функционал, открывающий возможность к получению какого-либо товара по средствам прямого взаимовыгодного обмена через меню «G › Обмен › Обмен имуществом.
Помимо имущества, в обмене можно передать деньги (например, в качестве доплаты).
При появлении окна с предупреждением, жмем «Подтвердить» и выбираем цель обмена.
Помните, обмен вы совершаете на свой страх и риск, администрация не несут ответственности за ваши действия.
Если вы стали жертвой обмана, оставьте жалобу на официальном форуме , приложив имеющиеся доказательства, возможно вам помогут.
Как оплатить дом/квартиру
Оплата жилья производится через кассира в любом банке: Оплата и переводы › Оплатить дом/квартиру › Оплатить полностью. Либо через телефон по средствам перевода на баланс (взимается комиссия): Телефон (стрелка вверх) › Банк › Оплатить › Дом/Квартира.
Просмотр баланса доступен как в банке (Оплата и переводы › Оплатить дом/квартиру), так и в общей информации жилья (находясь возле входной двери или внутри — M › Меню дома/квартиры › Информация › Деньги на счету).
Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?
Электронный аукцион — новый, но уже распространенный инструмент продаж в России, с помощью которого можно купить квартиру или дом. Объясняем, как все устроено и реально ли купить жилье со скидкой на публичных торгах.
Как квартиры попадают на аукцион?
На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.
Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.
Рефинансирование ипотеки
Надоело переплачивать? Рефинансируйте!
От стоимости имеющейся недвижимости До 79,9%
Срок кредитования до 35 лет
Вам понадобится для оформления кредита 1 визит в банк
Узнать больше
Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва : «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области. В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка. Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка.
Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.
Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.
Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить. Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов. Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».
Как поучаствовать в аукционе?
В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт. Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.
Как он работает?
В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта. Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей.
Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.
Как часто проходят такие торги?
О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.
Тогда где о них узнавать?
В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы.
Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.
Как найти эти площадки?
Какие есть подводные камни?
Кредит наличными под залог квартиры
Кредит предоставляется под залог квартиры
От стоимости имеющейся квартиры или апартаментов До 70%
Срок кредитования до 20 лет
Сумма до 20 млн. руб.
Узнать больше
Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.
Еще одна распространенная проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.
То есть не все делают это самостоятельно?
Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.
Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?
Кирилл Севрюгин, программист : «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался. Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно. Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.
Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.
Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».
На такое жилье есть ипотека?
Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в Росбанк Дом — около 3 месяцев), но и саму квартиру.
Если жилье типовое, оценку делают быстро.
Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка. Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн. То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.
Семейная ипотека
«Семейная ипотека» стала доступнее.
Теперь и с одним ребенком!
Первоначальный взнос от 20,1%
Срок кредитования до 35 лет
Сумма до 12 млн. руб.
Узнать больше
Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость» : «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.
Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики. Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях. С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».
Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке
Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Согласие на обработку персональных данных:
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес. Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.
Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):
В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.